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Entenda o negócio

Há dois anos, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) administrado pela Caixa Econômica Federal arrematava em lote único todos os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da operação urbana Porto Maravilha.  A  venda garantiu o início das obras e serviços na Região Portuária por um período de 15 anos. A engenharia financeira não utiliza orçamento do Município do Rio e deu origem à maior Parceria Público-Privada do País. Hoje, com o visível crescimento do setor imobiliário na área, o arremate foi excelente investimento para o FGTS. A conclusão é do gerente Nacional de Fundos Imobiliários da Caixa Econômica Federal, Vitor Hugo Pinto. Em bate-papo com o Blog Porto Maravilha, o executivo esclarece o papel do fundo de garantia no sucesso do Porto Maravilha e explica de forma clara para experts e leigos como funcionam as operações financeiras que envolvem os novos empreendimentos.

Vitor Hugo Pinto, gerente Nacional de Fundos Imobiliários da Caixa

Vitor Hugo Pinto, gerente Nacional de Fundos Imobiliários da Caixa

O FGTS, conta dos trabalhadores formada por depósitos mensais feitos pelos empregadores, é o primeiro investidor dos Cepacs. Muita gente diz que é dinheiro público, embora não seja, porque trata-se de conta administrada por organizações representativas de trabalhadores, empregadores e governo. Qual é o valor desta conta hoje e em que projetos o fundo investe? Valeu a pena?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado em 1967 pelo Governo Federal para proteger o trabalhador demitido sem justa causa. É constituído de contas vinculadas abertas em nome de cada trabalhador. O saldo é formado pelos depósitos mensais do empregador equivalentes a 8% do salário pago ao empregado, que é atualizado mensalmente. Hoje, estimamos o patrimônio do fundo de garantia em R$ 300 bilhões. Esse dinheiro tem que ser rentabilizado para que os contribuintes possam utilizá-lo em diversos momentos de sua vida [aposentadoria, compra da casa própria, retirada em caso de inatividade da conta ou de necessidade de retirada em casa de doença, dentre outros]. Por isso, aplicamos em diversos setores. Por exemplo, a Caixa Econômica é o principal financiador de desenvolvimento imobiliário do País. O banco tem papel importante no apoio a construtoras na edificação de empreendimentos residenciais. Nós subsidiamos o programa  Minha casa, Minha vida. Financiamos pessoas físicas para compra de unidades residenciais e programas de saneamento básico em todo o País. Ou seja, o FGTS tem o que chamamos de “patrimônio líquido”, uma espécie de superávit. Quanto maior o fundo, mais podemos financiar e mais retorno teremos.

Além deste investimento no Porto Maravilha, o FGTS também investe em infraestrutura, na construção de rodovias, portos, hidrovias, ferrovias, obras de energia e de saneamento. É uma grande responsabilidade lidar com esse dinheiro. Os Cepacs foram comprados por R$ 3.508.013.490. E o fundo se compromete a pagar a operação urbana Porto Maravilha por 15 anos, em orçamento de R$ 8 bilhões. De que maneira a Caixa pode garantir que vai rentabilizar esse dinheiro?

O valor nominal de todo estoque de Cepac foi R$ 3,5 bilhões, isso deu um valor inicial de R$ 545 por unidade. O que esperamos é a valorização dos custos, algo que já está acontecendo. Hoje, a unidade do Cepac está valendo mais do que o dobro do que compramos. O que temos no caso do Porto é um ciclo virtuoso. Financiaremos a operação urbana e rentabilizaremos o Fundo. Investimos na revitalização e depois colhemos os frutos.  Não fazemos doação de dinheiro, mas investimento, trabalhando para o retorno e lucro. Nosso modelo de gestão tem o objetivo de rentabilizar o montante desse dinheiro, que é privado, de todos os contribuintes do FGTS.

Empreendimento Porto Atlântico consume mais de 160 mil Cepacs

Empreendimento Porto Atlântico consume mais de 160 mil Cepacs

Hoje, os fundos de investimento imobiliário têm papel fundamental na economia. Qual é o papel do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM)?

O FIIPM é um veículo de investimentos criado pela Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS para participar e investir no processo de revitalização da Região Portuária do Rio de Janeiro. O FIIPM comprou todos os Cepacs em leilão por R$ 3.508.013. Dois anos depois, já temos pré-comercializados cerca de um quarto do estoque de Cepacs.

Como funciona essa negociação? Poderia citar exemplos de empreendimentos já negociados que consomem Cepacs?

No Pátio da Marítima, fechamos parceria com a Tishman Speyer. Outro exemplo é o Porto Atlântico, empreendimento da Odebrecht muito bem sucedido nas vendas; e o Trump Towers Rio, consórcio de investidores estrangeiros.  Todos consomem Cepacs. A Caixa vende o Cepac e os terrenos na Região Portuária ao investidor. O Cepac é exigido segundo o volume de área construída do novo empreendimento. Mas a instituição também trabalha com permuta.

Como funciona esse mecanismo?

A permuta funciona com a troca de um artigo por outro. Nós ainda não monetizamos [ato de transformar bens, metais, títulos, fatos, informações e acontecimentos em dinheiro ] os Cepacs, não o transformamos em dinheiro, mas em outro artigo, como área construída. Acreditamos no desenvolvimento imobiliário da Região e apostamos nela. Na permuta, adquirimos o futuro do Porto, ou seja, parte dos empreendimentos. E trabalhamos com certa flexibilidade. A permuta é uma boa opção também para os incorporadores, pois eles não precisam desembolsar no primeiro momento. Este tem se mostrado o mecanismo mais viável. Nas vendas, usamos mecanismos como o financiamento ou Joint Ventures (parcerias). Tudo em função da facilidade do investimento e do retorno para o FGTS.

Como a Caixa avalia o desenvolvimento imobiliário na Região do Porto?

Prevemos a valorização dos imóveis no Porto. Acreditamos que, no futuro, poderemos comparar a região à Zona Sul. Teremos aqui outro padrão de construção, mais moderno, em área próxima ao Centro e com opções de lazer. Outros bairros do Rio estão supervalorizados e saturados. O Porto é a nova opção para o investidor e para os cariocas.

Texto: Mariana Aimée. / Fotos: Divulgação.

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